http://gerhardfr.blog.pravda.sk/.

Obraciam sa na širokú verejnosť ako aj na zodpovedných pracovníkov v tejto oblasti vo veci  bytového zákona č. 182/1993 Z. z. Druhá časť §5, konkrétne upozorňujem na rozpornosť bodov (4) a (1).

V uvedených bodoch sa píše: dôležité je určenie spoluvlastníckeho podielu

Bod (4)

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na

spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve

a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa

nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Bod (1)

b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru

v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu (∑) podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),

e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou

nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.

Ak sa pozorne prečíta bod (4), zistíme, že existuje spoluvlastnícky podiel  bytu na spoločných častiach domu a na príslušenstve domu (označím si ho koeficientom K1), a „samostatne“  spoluvlastnícky podiel  bytu na pozemku zastavenom domom, v ktorom bývam, (označím si ho ako koeficientom K2).

Vlastníctvo bytu sa podľa bodu (4) nadobúda vkladom oboch (K1 a K2) do katastra nehnuteľností.

Pričom ale bod (1) píše len o jednom koeficiente (spoluvlastníckeho podielu) , a bod (4) o dvoch!!

Nerozumiem tomu bodu (1)! Logicky by mali skutočne existovať 2 (slovom dva) koeficienty. Prečo? Lebo vzťah plochy napr. môjho bytu k celkovej ploche všetkých bytov a nebytových priestorov u viac podlažného domu je jedno číslo, ktoré ale z ďaleka nevyjadruje vzťah plochy môjho bytu k zastavenej ploche domu.

K2 musí byť predsa logicky menšie ako K1 ! Lebo suma všetkých plôch bytov a nebytových priestorov v dome u viacpodlažných domov je väčšia ako zastavená plocha domu. (alebo sa mýlim?)

Je, prosím, takýto výklad týchto  bodov správny?

Pýtam sa preto, lebo ani v jednom vlastníckom liste som nevidel obe koeficienty, vždy sa uvádza len K1. Je potom moje vlastníctvo bytu právne v poriadku?

Ako sa vypočíta K1, je všeobecne známe a uvádza sa v bode (1) .

Ale moja otázka znie a zostáva: ako sa vypočíta alebo určuje K2  u viacpodlažných domov ?

Mám pre výpočet svoju teóriu, ktorá sa opiera o skutočnosť nájsť taký vzťah – vzorec – v ktorom vystupuje v zlomku (lebo podiel je vlastne zlomok) jedna a tá istá veličina – a tú som našiel v súčte (∑) všetkých plôch bytov a nebytových priestorov.

Potom K2 = K1 krát (zastavená plocha domu / ∑ všetkých plôch bytov a nebytových priestorov).

K výpočtu súčasného koeficientu K1 mám svoje výhrady, lebo odporuje akejkoľvek logike. Správnejšie by malo znieť v zákone: Spoluvlastnícky podiel  bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu sa vypočíta ako podiel objemu  bytu (alebo nebytového priestoru) k objemu domu.

Ak sa nad tým zamyslíte, určite mi dáte za pravdu, lebo byt to je priestor (objem), v ktorom žijem a nemôžem ho redukovať na plochu. Akékoľvek opravy v dome sa predsa dejú v priestore a nie len na ploche!

V zákone uvedený spôsob výpočtu K1 skrýva v sebe veľa skrivodlivosti.

Napr. Väčšina nebytových priestorov, tým sú myslené podľa tohto zákona hlavne obchody,

majú inú výšku stropu ako byty, a predsa majiteľ týchto priestorov platí do fondu údržby len podľa plochy. Iná výška stropu umožňuje rôzne úpravy tohto priestoru a získaním plôch smerom do výšky  získa nové plochy,  ktoré využíva v prospech obchodu. Pričom ale údržba spoločných zariadení v týchto priestoroch sa aj naďalej financuje zo spoločného fondu údržby a opráv, teda zo spoločných peňazí.    

Pri tvorbe zákona 182/1993 sa zrejme vychádzalo z predpokladu, že v dome budú všetky výšky stropu rovnaké. Potom  vo vzorci pre  výpočet K1 podľa objemu sa v zlomku vykráti výška a ostávajú len plochy a vzorec je skoro dobrý a použiteľný.

Hovorím  „skoro“, lebo ani takýto výklad nevystihuje vzťah bytu k domu ako celku!

Z týchto dôvodov je nutné vydať novelu k uvedenému zákonu, ktorá:

Odstráni spory medzi vlastníkmi bytov a vlastníkom nebytových priestorov v dome.   Navrhujem meniť časť textu bodu (1)  takto:

Pri určovaní  (výpočte) podielového koeficientu bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam a spoločným zriadeniam domu, sa tento počíta ako podiel

objemu bytu a nebytového priestoru k celkovému objemu domu (zastavená parciálna plocha domu násobená parciálnymi výškami.) 

Aký to má praktický dopad?

Správna platba do fondu údržby a opráv

Spravodlivé  rozdelenie vynaložených nákladov na kúrenie

Je to malá zmena v texte, ale veľmi dôležitá.

Je možné uvažovať aj s takou alternatívou, že bod (1/) tohto zákona bude mať dvojaké znenie a to (1/a) pre domy s rovnakou výškou stropu vo všetkých priestoroch domu podľa pôvodného znenia, a bod (1/b) pre domy s rôznou výškou stropu v priestoroch domu, podľa nového znenia. Tým by sa nemuseli meniť všetky vlastnícke listy v SR.