Obraciam sa na širokú verejnosť ako aj na zodpovedných pracovníkov v tejto oblasti vo veci bytového zákona č. 182/1993 Z. z. Druhá časť §5, konkrétne upozorňujem na rozpornosť bodov (4) a (1).
V uvedených bodoch sa píše: dôležité je určenie spoluvlastníckeho podielu
Bod (4)
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na
spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve
a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa
nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.
Bod (1)
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru
v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu (∑) podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou
nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
Ak sa pozorne prečíta bod (4), zistíme, že existuje spoluvlastnícky podiel bytu na spoločných častiach domu a na príslušenstve domu (označím si ho koeficientom K1), a „samostatne“ spoluvlastnícky podiel bytu na pozemku zastavenom domom, v ktorom bývam, (označím si ho ako koeficientom K2).
Vlastníctvo bytu sa podľa bodu (4) nadobúda vkladom oboch (K1 a K2) do katastra nehnuteľností.
Pričom ale bod (1) píše len o jednom koeficiente (spoluvlastníckeho podielu) , a bod (4) o dvoch!!
Nerozumiem tomu bodu (1)! Logicky by mali skutočne existovať 2 (slovom dva) koeficienty. Prečo? Lebo vzťah plochy napr. môjho bytu k celkovej ploche všetkých bytov a nebytových priestorov u viac podlažného domu je jedno číslo, ktoré ale z ďaleka nevyjadruje vzťah plochy môjho bytu k zastavenej ploche domu.
K2 musí byť predsa logicky menšie ako K1 ! Lebo suma všetkých plôch bytov a nebytových priestorov v dome u viacpodlažných domov je väčšia ako zastavená plocha domu. (alebo sa mýlim?)
Je, prosím, takýto výklad týchto bodov správny?
Pýtam sa preto, lebo ani v jednom vlastníckom liste som nevidel obe koeficienty, vždy sa uvádza len K1. Je potom moje vlastníctvo bytu právne v poriadku?
Ako sa vypočíta K1, je všeobecne známe a uvádza sa v bode (1) .
Ale moja otázka znie a zostáva: ako sa vypočíta alebo určuje K2 u viacpodlažných domov ?
Mám pre výpočet svoju teóriu, ktorá sa opiera o skutočnosť nájsť taký vzťah – vzorec – v ktorom vystupuje v zlomku (lebo podiel je vlastne zlomok) jedna a tá istá veličina – a tú som našiel v súčte (∑) všetkých plôch bytov a nebytových priestorov.
Potom K2 = K1 krát (zastavená plocha domu / ∑ všetkých plôch bytov a nebytových priestorov).
K výpočtu súčasného koeficientu K1 mám svoje výhrady, lebo odporuje akejkoľvek logike. Správnejšie by malo znieť v zákone: Spoluvlastnícky podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu sa vypočíta ako podiel objemu bytu (alebo nebytového priestoru) k objemu domu.
Ak sa nad tým zamyslíte, určite mi dáte za pravdu, lebo byt to je priestor (objem), v ktorom žijem a nemôžem ho redukovať na plochu. Akékoľvek opravy v dome sa predsa dejú v priestore a nie len na ploche!
V zákone uvedený spôsob výpočtu K1 skrýva v sebe veľa skrivodlivosti.
Napr. Väčšina nebytových priestorov, tým sú myslené podľa tohto zákona hlavne obchody,
majú inú výšku stropu ako byty, a predsa majiteľ týchto priestorov platí do fondu údržby len podľa plochy. Iná výška stropu umožňuje rôzne úpravy tohto priestoru a získaním plôch smerom do výšky získa nové plochy, ktoré využíva v prospech obchodu. Pričom ale údržba spoločných zariadení v týchto priestoroch sa aj naďalej financuje zo spoločného fondu údržby a opráv, teda zo spoločných peňazí.
Pri tvorbe zákona 182/1993 sa zrejme vychádzalo z predpokladu, že v dome budú všetky výšky stropu rovnaké. Potom vo vzorci pre výpočet K1 podľa objemu sa v zlomku vykráti výška a ostávajú len plochy a vzorec je skoro dobrý a použiteľný.
Hovorím „skoro“, lebo ani takýto výklad nevystihuje vzťah bytu k domu ako celku!
Z týchto dôvodov je nutné vydať novelu k uvedenému zákonu, ktorá:
Odstráni spory medzi vlastníkmi bytov a vlastníkom nebytových priestorov v dome. Navrhujem meniť časť textu bodu (1) takto:
Pri určovaní (výpočte) podielového koeficientu bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam a spoločným zriadeniam domu, sa tento počíta ako podiel
objemu bytu a nebytového priestoru k celkovému objemu domu (zastavená parciálna plocha domu násobená parciálnymi výškami.)
Aký to má praktický dopad?
Správna platba do fondu údržby a opráv
Spravodlivé rozdelenie vynaložených nákladov na kúrenie
Je to malá zmena v texte, ale veľmi dôležitá.
Je možné uvažovať aj s takou alternatívou, že bod (1/) tohto zákona bude mať dvojaké znenie a to (1/a) pre domy s rovnakou výškou stropu vo všetkých priestoroch domu podľa pôvodného znenia, a bod (1/b) pre domy s rôznou výškou stropu v priestoroch domu, podľa nového znenia. Tým by sa nemuseli meniť všetky vlastnícke listy v SR.